【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】2014年底，隨著QE退場(chǎng)、升息即將啟動(dòng)，國(guó)內(nèi)則面臨重大經(jīng)濟(jì)政策卡關(guān)，而稅改制度紛擾，可望隨首長(zhǎng)選舉完畢而逐步明朗化。展望2015年，信義全球資產(chǎn)經(jīng)理王維宏表示，商用不動(dòng)產(chǎn)將是商辦價(jià)格盤整、商用不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、升級(jí)的關(guān)鍵點(diǎn)。觀光仍是拉抬商用不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)大動(dòng)能，而新投資熱點(diǎn)則包括物流倉(cāng)儲(chǔ)、土地和旅館。
 
信義全球資產(chǎn)整理出2015十大趨勢(shì)：提供給投資者做參考：
 
趨勢(shì)1：2015商辦價(jià)格回檔，促交易量增
商辦市場(chǎng)在歷經(jīng)10年多頭市場(chǎng)後，價(jià)格已無明顯向上的動(dòng)能，2014年第四季有松山線通車的利多因素，加上首長(zhǎng)選舉完成，市場(chǎng)態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)為明朗，商辦買賣交易量也逐漸回穩(wěn)。不過，除少數(shù)個(gè)案可能逆勢(shì)創(chuàng)新高外，交易目前偏向買方市場(chǎng)，價(jià)格可能下修5~10％；而價(jià)格下修，也可望帶動(dòng)整體交易，預(yù)估2015年交易量可能持平或略優(yōu)於2014年。
 
趨勢(shì)2：國(guó)內(nèi)投資標(biāo)的少，投資侯鳥築巢海外
國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)正面臨房地稅制改革關(guān)卡，觀望氣氛濃厚，自然也影響成交量，但投資者資金仍多，因此大舉外移。法人及個(gè)人持續(xù)嘗試跨境投資，像侯鳥遷徙到合宜的地方，在雙北之外另闢新戰(zhàn)場(chǎng)，例如臺(tái)中、高雄，甚至是宜蘭、花蓮等。以及英、日、東南亞等海外不動(dòng)產(chǎn)，包括馬來西亞、柬埔寨等新興區(qū)域。但壽險(xiǎn)業(yè)資金若持續(xù)外移，將使國(guó)內(nèi)商用不動(dòng)產(chǎn)走勢(shì)降溫。
 
趨勢(shì)3：政策卡卡，關(guān)關(guān)難過 政府轉(zhuǎn)拼招商
服貿(mào)等重大經(jīng)濟(jì)政策卡關(guān)，投審會(huì)對(duì)陸資把關(guān)趨嚴(yán)，使得外資對(duì)我投資逐漸減緩，政府各單位改在對(duì)外招商上施力：在經(jīng)濟(jì)部最新提報(bào)「招商策略規(guī)畫報(bào)告」中，將盤點(diǎn)重大經(jīng)建計(jì)畫(包括ECFA、桃園航空城、自由經(jīng)濟(jì)示範(fàn)區(qū)等)，再搭配特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展，選定能與我廠商互補(bǔ)對(duì)象做招商，不難觀察出將全球招商，做為解套服貿(mào)僵局的策略企圖。
 
趨勢(shì)4：觀光續(xù)熱，成商用不動(dòng)產(chǎn)新動(dòng)能
2014年來臺(tái)旅客截自12月初已上看950萬人次，為承接觀光商機(jī)，飯店、零售業(yè)者紛紛佈局，也帶動(dòng)商用不動(dòng)產(chǎn)(商場(chǎng)、旅館)供給量持續(xù)放大，這波熱潮可觀察出，大型觀光酒店傾向掛上國(guó)外知名酒店品牌，一般旅館則鎖定市區(qū)中古大樓進(jìn)行拉皮改建；而大型Outlet如華泰、三井等加入戰(zhàn)局，已顯見臺(tái)灣零售已非僅提供內(nèi)需，而鎖定來自世界的觀光購(gòu)物人口。
 
趨勢(shì)5：重大建設(shè)帶動(dòng)商圈洗牌，成投資新熱點(diǎn)
信義、松山線通車、北捷五線路網(wǎng)(文湖線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線、板南線)成形：淡水、北投溫泉等觀光熱點(diǎn)，可以直通信義百貨一級(jí)戰(zhàn)區(qū)，饒河夜市至西門町從此只要15分鐘，使得觀光動(dòng)線改變、商圈核心可能重新洗牌。在雙北市以外，苗栗、彰化、雲(yún)林等高鐵站預(yù)計(jì)於2015年完工通車，也可望吸引一波交易熱潮，前進(jìn)新興高鐵站區(qū)。
 
趨勢(shì)6：電商另闢虛擬戰(zhàn)場(chǎng)、Outlet崛起，排擠百貨量販通路
消費(fèi)者的行為改變，可能造就新一波電商和Outlet的盛世，也讓包括百貨、量販等傳統(tǒng)零售通路被排擠，幾場(chǎng)大型虛擬通路零售活動(dòng)的成功，使得電商虛擬戰(zhàn)場(chǎng)之爭(zhēng)逐漸白熱化。另一方面，百貨、店面受市區(qū)不斷攀高的店租影響，墊高產(chǎn)品成本、售價(jià)，而品牌操盤者則想利用Outlet市場(chǎng)，增加中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)、帶動(dòng)營(yíng)收成長(zhǎng)，都預(yù)言了傳統(tǒng)零售通路式微、Outlet的興起。
 
趨勢(shì)7：企業(yè)掀總部搬遷潮，金融業(yè)轉(zhuǎn)當(dāng)房東
近期企業(yè)大吹總部搬遷潮：包括中信金、合庫(kù)金、華銀、中壽、臺(tái)壽在內(nèi)等金融、壽險(xiǎn)業(yè)者，皆斥資興建新總部大樓，除可整合子公司，提高行政效率外，也可將舊總部出租或重新改建，挹注獲利。而這3年預(yù)估將新增辦公樓地板面積達(dá)15萬到20萬坪，相當(dāng)於三棟101大樓的供給量，雖然半數(shù)的面積為企業(yè)總部自用，但空置率的上升是可預(yù)期的改變，在A辦房東積極爭(zhēng)取承租方的局面下，可能又會(huì)見到一波大型外商公司的搬遷潮。
 
趨勢(shì)8：土建融收傘，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)升高，建商降低土地庫(kù)存
央行彭總裁曾多次暗示房貸利率不可能永遠(yuǎn)維持在低檔，此舉被市場(chǎng)解讀為央行主導(dǎo)的存款準(zhǔn)備率與房貸利率，2015年將持續(xù)緊縮銀根；土建融及房貸利率的上調(diào)，將使得建商資金調(diào)度與壓力將愈來愈大，體質(zhì)不佳的小型建商將被淘汰出局，或以出清土地庫(kù)存換周轉(zhuǎn)現(xiàn)金。不過，預(yù)估房貸調(diào)整幅度不會(huì)太大，平均利率將在3％左右。
 
趨勢(shì)9：地租暴增多風(fēng)險(xiǎn)，投資人興趣下滑，地上權(quán)退燒
壽險(xiǎn)業(yè)者因目前手上都有一些地上權(quán)存貨，影響投標(biāo)意願(yuàn)，加上考量地上權(quán)產(chǎn)品有時(shí)限、未來轉(zhuǎn)手性，以及地租每年水漲船高等實(shí)際風(fēng)險(xiǎn)，都讓投資人理性大於感性，使地上權(quán)產(chǎn)品已不如前幾年前熱烈，近期國(guó)產(chǎn)署等單位的數(shù)筆精華區(qū)標(biāo)售案，已少見追捧人潮。除非對(duì)於投資人有自用需求或開發(fā)誘因，否則就算價(jià)格及區(qū)位佳，恐怕也不易吸引投資人出手。
 
趨勢(shì)10：物流產(chǎn)業(yè)前景佳，持續(xù)拓展倉(cāng)儲(chǔ)用地
電商爭(zhēng)霸、網(wǎng)購(gòu)經(jīng)濟(jì)是2014年熱門話題，而這波網(wǎng)購(gòu)經(jīng)濟(jì)背後最重要備援「物流倉(cāng)儲(chǔ)」，和臺(tái)商回臺(tái)設(shè)廠等因素，都連帶擴(kuò)大對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)用地需求，使近期工業(yè)地需求量大增，包括國(guó)泰、南山等壽險(xiǎn)業(yè)者，都積極投資、搶攻國(guó)際物流商機(jī)；而桃園群聚全臺(tái)70％的物流產(chǎn)業(yè)、又臨近臺(tái)北港、機(jī)場(chǎng)，海陸空交通便利，也成為物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)一級(jí)熱點(diǎn)。